Une copropriété privée de son syndic se trouve fort dépourvue puisqu’il lui manque un représentant légal aux termes de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965. Le Syndicat des copropriétaires ne peut plus payer ses factures, passer de contrat, en un mot, il ne peut plus gérer l’immeuble en copropriété. Cette situation lui est donc grandement préjudiciable.
Cette absence de syndic peut avoir plusieurs causes. Elle peut être originelle, les copropriétaires n’ayant jamais pris la peine de nommer un syndic, carence à laquelle il convient de pallier. Elle peut aussi se produire en cours de route. Ainsi en cas de démission du syndic, prenant effet trois mois après information du syndicat ou immédiatement si elle est annoncée lors de l’assemblée générale, révocation, non renouvellement de son mandat par l’assemblée générale sans que soit prévu la désignation du nouveau syndic, impossibilité de dégager une majorité lors du vote, défaut de convocation de l’assemblée générale. Il en va de même lorsque une décision a bien été prise par l’assemblée générale mais que celle-ci a été convoquée par un syndic dont le mandat avait déjà pris fin.
Il convient de noter que, le syndic démissionnaire commet une faute susceptible d’engager sa responsabilité s’il ne prend pas les dispositions utiles à son remplacement puisqu’il demeure tenu de pourvoir aux intérêts du syndicat : réunion d’une assemblée générale, requête au Président du Tribunal de grande instance en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc avec pour mission de réunir l’assemblée générale qui désignera le nouveau syndic.
La loi a prévu des solutions afin de pallier à l’absence de syndic.
Ainsi, lorsque les copropriétaires ne parviennent pas à élire le syndic, aucune majorité ne se dégageant, le Président du Tribunal de grande instance, saisi sur requête par un ou plusieurs copropriétaire(s), membre(s) du conseil syndical, le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, désigne le syndic. L’ordonnance rendue fixe la durée du mandat du syndic qui dispose des pouvoirs et attributions de la loi de 1965. Son mandat cesse dès qu’un nouveau syndic est désigné par l’assemblée générale (Article 46 du décret du 17 mars 1967).
L’article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit, dans les autres cas, que tout intéressé peut saisir par requête le Président du Tribunal de grande instance, même préventivement dans l’hypothèse d’un risque d’absence de syndic, aux fins de désignation d’un administrateur provisoire notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds, l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.
En cas d’empêchement du Syndic (maladie, perte de garantie financière, de carte de gestion, liquidation judiciaire), le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale dont l’objet est la désignation d’un nouveau syndic, ce sans mise en demeure préalable du syndic (article 18 V de la loi du 10 juillet 1965).
Toujours en cas d’empêchement ou de carence du syndic (inaction, inefficacité, déloyauté), tout intéressé peut assigner le syndic devant le Président du Tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, aux fins de désignation d’un administrateur provisoire. Le Juge fixera la durée et l’étendue de sa mission ce qui dessaisira le syndic de son mandat. Dans ce cas et sauf urgence (travaux de sauvegarde), la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours. (Article 49 du décret du 17 mars 1967).
Jean-François Clément
Avocat au Barreau des Hautes-Alpes.